Der Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft: Bestellung und Abberufung

Rechtsgrundlage

Der Verwaltungsbeirat ist gem. § 20 (1) WEG neben den Wohnungseigentümern und den Verwaltern das dritte Organ der Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Seine Einrichtung ist jedoch nicht zwingend erforderlich und abdingbar.

Die Bestellung kann durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden.  Dann dürfen die Wohnungseigentümer allerdings Aufgaben des Beirates wie Überprüfung der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans einzelnen Wohnungseigentümern übertragen. Anders als bei der Verwalterbestellung kann nicht ein einzelner Wohnungseigentümer auf die Errichtung eines Beirates Anspruch erheben.

Dem dispositiven Charakter des Verwaltungsbeirates folgend können dessen Befugnisse und Aufgaben durch Vereinbarung oder Gemeinschaftsordnung (nicht aber durch Beschlüsse) erweitert oder eingeschränkt werden. So können ihm sogar gesetzlich zugewiesene Aufgaben genommen werden, aber es können ihm zum Beispiel auch die Genehmigung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung übertragen werden.

Entgegen der in Praxis häufig anzutreffenden Meinung ist der Verwaltungsbeirat nicht der Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, sondern soll als Vermittler zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer fungieren. Der Beirat ist nicht verpflichtet, die laufenden Verwaltungsgeschäfte zu überwachen.

Bestellung des Verwaltungsbeirats

Sofern nichts anderes vereinbart ist, beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung des Verwaltungsbeirats, und zwar jedes Mitglied einzeln. Kommt ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande oder finden sich keine Wohnungseigentümer, die zur Ausübung des Amtes bereit sind, kann kein Wohnungseigentümer eine Bestellung durch das Gericht verlangen, selbst dann nicht, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung die Etablierung eines Beirates vorschreiben.

Bei der Wahl der Mitglieder bedarf es der einfachen Stimmenmehrheit; erklärt der Gewählte, dass er die Wahl annehme, ist dieser bestellt. Ein gesonderter Beschluss über die „Bestellung“ ist dann nicht mehr erforderlich.

Ohne gesonderte Bestimmung erfolgt die Bestellung auf unbestimmte Zeit, denn das Gesetz sieht eine Regelung Dauer des Bestellungszeitraums nicht vor. In der Praxis ist es ratsam, die Bestellung zeitlich (im Rahmen des Bestellungsbeschlusses) zu begrenzen; eine Verlängerung der Amtszeit kann dann zu gegebener Zeit und wenn sich der Kandidat bewährt hat, erfolgen. Ansonsten endet die organschaftliche Stellung mit Ablauf der Bestellungszeit.

Praxistipp:

Achten Sie darauf, dass die Zeiträume der Verwalterbestellung und der Bestellung des Verwaltungsbeirates nicht identisch sind, bzw. nicht gleichzeitig oder annähernd gleichzeitig enden. Ansonsten kann es dazu kommen, dass kein Organ mehr vorhanden ist, das eine Eigentümerversammlung zur Neubestellung von Verwalter und/oder Verwaltungsbeirat einberufen kann.

Abberufung und sonstiges Ausscheiden aus dem Verwaltungsbeirat

Ist die Bestellung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirates unbefristet erfolgt, kann die Abberufung mit einfacher Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen, und zwar ohne Angabe von Gründen. Es können sowohl einzelne Mitglieder als auch der gesamte Beirat in einer Beschlussfassung abberufen werden. Das betroffene Beiratsmitglied ist stimmberechtigt.

Nicht stimmberechtigt ist das betroffene Mitglied des Verwaltungsbeirats im Falle einer Abberufung aus wichtigem Grund. Ein wichtiger Grund wäre zum Beispiel vermögensschädliches Handeln zu Lasten der Gemeinschaft, gerichtliche Falschaussagen, Täuschungen bei der Jahresabrechnung oder Manipulation der Versammlungsniederschrift.

Der Verwaltungsbeirat kann unabhängig von Bestellungsdauer jederzeit sein Amt niederlegen. Die Erklärung kann gegenüber dem Verwalter abgegeben werden. Ist dieser zur Entgegennahme der Erklärung nicht berechtigt oder fehlt ein Verwalter, kann die Amtsniederlegung gegenüber allen Wohnungseigentümern (bzw. möglicherweise zur Vertretung berechtigte einzelne oder mehrere Eigentümer) erklärt werden. Erfolgt die Niederlegung jedoch zur Unzeit, so können daraus Schadenersatzansprüche der Gemeinschaft erwachsen.

Zur Beendigung der organschaftlichen Stellung führt auch der Verlust der Geschäftsfähigkeit sowie der Tod. Umstritten ist hingegen, ob das Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft zur Beendigung der Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat führt. Einerseits dürfen gemäß § 29 (1) S. 2 WEG nur Wohnungseigentümer Beiratsmitglied sein. Andererseits wird die Meinung vertreten, dass es bei Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft einer Abberufung bedarf.

Bei Abberufung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, gleich aus welchem Grund, bleibt selbiger funktionsfähig. Sofern kein Ersatzmitglied bestimmt ist, können die Wohnungseigentümer ein neues Mitglied bestellen.

Martin Reichhardt

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