Urteilsammlung: BGH zum Mietrecht im Jahr 2013

Justizia

Wohnung darf nicht mit ausgefallenem Farbanstrich zurückgegeben werden

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet , wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. BGH, Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12

Kündigungsbeschränkung im Mietvertrag wirksam

Eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB (erleichterte Kündigung in Zweifamilienhaus) ist durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.

Quotenklausel für Schönheitsreparaturen unwirksam

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (unangemessene Benachteiligung in AGBs) unwirksam. BGH, Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12

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Mit einfachem Zeitmietvertrag geht Kündigungsverzicht einher

Enthält ein Mietvertrag eine unwirksame Befristung, ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung festzustellen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Befristung unwirksam ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden und im konkreten Fall einen beiderseitigen Kündigungsverzicht angenommen, weil die Parteien, die den Vertrag unwirksam auf sieben Jahre geschlossen hatten, sich langfristig an den Mietvertrag hätten binden wollen. BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12

Hohe Anforderungen an Gutachten als Grundlage einer Mieterhöhung

Ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 263/12

Keine Mietminderung wegen nicht verbessertem Schallschutz nach Umbau

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen. Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt. BGH, Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12

Kündigung wegen Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung bestätigt

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht.BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12

Mietbürgschaft kann -anders als Kaution- der Höhe nach unbegrenzt sein

Die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB (Begrenzung von Mietsicherheiten), welche die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, findet keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken. BGH, Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12

Kündigung wegen Eigenbedarfs nach drei Jahren möglich

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen. BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12

Kein grundsätzliches Verbot von Hunde- und Katzenhaltung

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele. BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12

siehe auch relaw.de

Mieter darf bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung neue Vorauszahlung berechnen

Beanstandet der Mieter inhaltliche Fehler in der Vermieterabrechnung und errechnet er das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst, dann darf er die laufenden Vorauszahlungen entsprechend korrigieren. Außerdem darf der Mieter das von ihm selbst errechnete Betriebskostenguthaben mit der Mietforderung des Vermieters verrechnen. Der Mieter muss sich nicht auf irgendwelche Zurückbehaltungsrechte verweisen lassen. BGH, Urteil vom 6. Februar 2013, VIII ZR 184/12

Vermieter kann sich nicht auf nicht artgerechte Tierhaltung berufen

Ob ein großer Hund in der Mietwohnung gehalten werden darf, richtet sich allein nach dem Mietvertrag. Fragen einer artgerechten Tierhaltung stellen sich in der Regel nicht. BGH, Urteil vom 22. Januar 2013 VIII ZR 329/11

Martin Reichhardt

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